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问题二:不懂行业没准备
6月中旬,等待收房已有两年之久的市民鲁先生终于收到了开发商的交房通知。
鲁先生2005年以贷款方式投买了位于杏花岭区一楼盘的房子。按照合同约定,鲁先生的房子应该在2007年年底交付使用。但是直到今年年初,房子还在“磨磨蹭蹭”地进行最后的建筑装修、管道铺设、小区绿化等工程。
接到交房通知后,鲁先生和妻子在单位请了假赶到售楼部。售楼部要求鲁先生先交纳一笔装修保障金、物业管理费等,对逾期交房的事儿却只字不提。而到达楼盘现场之后,鲁先生的火气上来了:小区路面没有硬化;楼道内的灯具、门窗、墙面没有安装粉刷完毕;房间没有通水通电。“这样的房子根本就不具备交房条件,开发商却让业主们收房,这怎么装修?”
而与鲁先生一起到售楼处收房的其他业主也气愤不已,很快大家达成一致,不但要让开发商尽快完善交房标准,还要让开发商赔偿违约责任。“按两年算,开发商光违约金就得赔我们不少。” 经过数次协商、要求之后,鲁先生和其他几十位业主终于见到了开发公司的法人代表和公司律师。但是谈到实质问题时,开发商和律师说是公司遇到了一些无法和业主解释的难处,尤其是去年汶川大地震期间,许多川籍民工返乡影响了工程进度。
就在大伙都义愤填膺时,一位业主却走到了售楼部交房处,按开发商的要求付了款拿了钥匙。“咱要急着住,哪有那么多闲工夫天天来这儿和开发商讲道理?”这位业主拿到钥匙之后,许多业主也陆续交了钱。至于违约金,多数业主认为只要收了房就等于认同了开发商的违约行为,被动地放弃索要违约金。
鲁先生称：“维权现场上，业主们对不可抗拒因素一无所知，也不知道该怎样索要违约金。大家七嘴八舌却说不到点子上。”
专家论道:
山西锋卫律师事务所律师霍永锋
开发商不按合同交房,逾期交房的原因比较复杂,有的是开发商自身运作管理不到位、资金链产生了问题。有的是由于市政相关配套没有协调好,造成不能按期交房。但这些原因都不属于不可抗拒因素，成熟的开发商会提前考虑这些难题，合理规划工期。
去年至今,有个别项目把逾期交房的原因归结为四川籍民工返乡,业主可以通过其它渠道了解施工单位施工人员的情况,得出施工队的四川籍民工有多少;是否在地震发生之后都需要回乡;回乡的时间有多长,对施工工期的影响是多大等问题。如果有开发商说得不符,业主有权要回属于自己的违约金。
问题三:贪便宜买了违规房
5月底,本打算收房的市民刘先生,却收到开发商的一份意外通知:开发商要求业主补交每平方米350元的土地出让金,如果业主不交,开发商便拒收尾款、拒交钥匙。但在收房时,开发商却拿不出该项目合法的土地手续。
业内人士称,该小区从2007年8月开始销售至今,已销售了500套房子，是典型的城中村小产权项目,开发商在售楼之初承诺肯定能办下房产证。因此,开发商和业主的房屋买卖合同里约定:小区如变更为商品房性质时,需要业主另外交纳土地出让金和办理个人产权证所需的费用。办理房屋产权证时,业主应交纳700元/平方米以内的土地出让金。
今年5月,开发商向业主发出交房通知,要求交房时业主要交纳房屋尾款,并先按350元/平方米交纳土地出让金,剩余部分待甲方取得出让后的土地使用权时交纳。这个与合同不相符的交房条件,受到部分业主的拒绝。但仍有一部分业主按开发商的要求,交清了余款和350元/平方米的土地出让金。
准备继续维权的业主尽管联系了许多部门,至今仍没有得到确切答复。
专家论道:
太原某房地产研究所分析师李峰(李峰博客,李峰新闻,李峰说吧)
相关部门至今未出台解决小产权房的相关细则,而开发商擅收土地出让金,让业内人士感觉不解,不知道开发商是通过什么标准测算出每平方米的土地出让金是700元。合同的签订,消费者亦有责任。
而就此推算,已经交纳了土地出让金的部分业主,其购房款每平方米平均高达五六千元,与该地区的商品房的价格不相上下。由此可以看出,消费者贪便宜买手续不全的房子,有时候吃亏更大。
每到收楼季，很多地方都会发生业主集体维权、与开发商“叫板”的事件,但大多数的维权队伍与开发商过不了几招便败下阵来——谈判多是无疾而终,自发组成的维权队伍与“不守规矩”的开发商过招之后很快便分崩离析。
看似人多势众、有理有据的业主维权为何总是不敌开发商?小编收集了太原一些对已出现案例的点评,为想要维权的消费者支支招。
问题一:群龙无首难维权
今年4月下旬,五六十位购买了省城迎泽区某楼盘的业主,来到该楼盘的售楼处及施工工地,要求开发商把已经用砖砌上的半封闭阳台改为售楼时承诺的落地阳台。
在此之前,业主们已到售楼处就这一问题谈判两次,都没有实质结果。“与前两次的维权相比,这一次的维权，参加人数最多,而且准备充分。”一位业主说,有的业主事先向律师朋友做了咨询,还有的业主向规划、建筑设计单位咨询过,他们都说开发商擅改规划设计不对。
在维权现场，售楼处的一位负责人请来了项目的李姓总工程师解答阳台变更的理由,但是由于缺乏组织,几十位业主一轰而上,不管是开发的、建设的、规划的、销售的、交房的种种疑问全部抛向了这位仅对建筑在行的总工程师。李工程师解答一个问题的话还没有开头,就被其他业主另外的问话打断。长达半小时的对话,李工程师竟未能说全一句话,未解释清楚一个问题。
无奈之余,双方协商等老总出差回到太原再作协商。一周之后,几位业主代表来到了开发商老总的办公室,与老总一起接待业主们的是为开发商做顾问的律师。“当时,老总虽然满面堆笑,语气温和,但态度却是强硬的。”一位业主代表称,开发商的意见是沙盘广告与实际建设不符,他们深表遗憾,但是改变规划不可能,因为此阳台的设计建设符合国家规范。不满的业主可以全额退房,退款的事宜另行协商,部分业主要求赔偿,他们无能为力。
得到这样的答复之后,之前情绪激动的业主们顿时像打了霜的茄子发蔫了,许多人迅速退出了维权队伍。一位曾积极维权的业主说:“之前,就预料到会有这样的结果,开发商已收了房款,业主处在被动位置。”这位业主还对不少业主的观望态度感到失望,“如果集体维权能成功,他们作为参与者自然能分享维权成果;如果维权不成功,他们不冒头不坚决的态度也不会给自己带来麻烦。”
有人提出共同出资聘请律师走诉讼维权途径,但不少业主表示反对,宁可被动接受开发商变更阳台设计的事实,也不愿花钱去打官司,“买这套房子是为了尽早入住,打起官司来,只怕是房财两空。”一位女业主称。
专家论道:
山西成诚律师事务所律师张秋峰:
业主集体维权本是为了以人多势众的优势给开发商施加压力,从而使问题得到尽快的解决,但是维权队伍一盘散沙、意见和行动不一致,不但维权不成反而容易造成内部分歧。
最好的办法是,维权团队以委托或选派代表的方式找出三到五位表达能力、组织能力强的业主,像开发商一样聘请专业律师作顾问一同去与开发商谈判,最好支付业主代表和顾问律师一定的办公、通讯费用。这样,才能在谈判之前了解清楚自己的维权合不合理,有无明确的法律依据。这种方式分摊到每个维权者的费用仅有几十元或数百元,且效率和精准度高。
另外，个别业主随意咨询律师的方式效果并不好,因为律师接受咨询时对实际情况了解不全面,而且无需承担责任,解答会很片面,不足以支撑业主与开发商的谈判。